Toprağın Bedeli Hiçbir Şey Üretmeden Zenginleşmek
Toprağın Bedeli
Hiçbir Şey Üretmeden Zenginleşmek
Konutun neden bu kadar pahalı olduğu sorusunun altında çok daha eski bir mesele yatar. Mesele binanın kendisi değildir; binanın üzerinde durduğu topraktır. Toprak emek gibi üretilemez, sermaye gibi çoğaltılamaz. Sınırlıdır ve değeri çoğu zaman sahibinin değil, çevresindeki toplumun çabasıyla artar. Bir metro hattı arsanızın yanından geçtiğinde değeriniz katlanır, ama o hattı siz döşemediniz.
Bu cümle kulağa basit gelir, oysa modern iktisadın en derin sinir uçlarından birine dokunur. Bir ev satın aldığınızda aslında iki ayrı şey için ödeme yaparsınız. Birincisi yapının kendisidir: tuğla, çelik, beton, işçilik. Bunlar üretilebilir; talep arttığında daha fazlası inşa edilir ve fiyat dengeye yönelir. İkincisi ise altındaki konumdur. Konum üretilemez. Şehrin merkezine yakın bir parselin sayısı kesin biçimde sabittir ve hiçbir fabrika onu çoğaltamaz. İşte konut fiyatlarındaki şişmenin büyük kısmı bu ikinci kalemden, yapıdan değil topraktan gelir.
Bu ayrımı görmek, son iki yüz yılın iktisat düşüncesinin merkezindeki bir tartışmayı açar. Emeğin ve sermayenin ürettiği değer ile, hiç kimsenin üretmediği halde birinin cebine giren değer arasındaki fark. Klasik iktisatçılar bu ikinci türe bir isim verdiler. Rant.
Ekmediği Yerden Biçenler
Modern iktisadın kurucu metni toprak sahipliğine pek de iyi gözle bakmaz. Toprak sahipleri, o ünlü ifadeyle, ekmedikleri yerden biçmeyi severler ve toprağın doğal ürünü için bile kira talep ederler. Buradaki rant bir tür tekel fiyatıdır. Toprak sahibinin elindeki konum sınırlı olduğu için, kiracı en iyi alternatifinden ne kadar fazla elde edebiliyorsa rant da o kadar yükselir. Yani rant malın fiyatını belirlemez; tersine, malın fiyatı belirlendikten sonra geriye kalan artığı toprak sahibi cebe indirir.
Bu sezgi bir kuşak sonra bir teoriye dönüştü. İngiltere'nin tahıl ithalatı tartışmasının ortasında, rantın nereden geldiği soğuk bir mantıkla çözümlendi. Diyelim ki en verimli topraklar önce ekiliyor. Nüfus artıp daha fazla tahıla ihtiyaç duyulunca daha kötü topraklar da ekime açılıyor. Tahılın fiyatı, üretimi karşılayabilmek için en kötü ekili toprağın maliyetine göre belirleniyor. İşte bu noktada verimli toprak, kötü toprağa göre ne kadar fazla ürün veriyorsa, aradaki fark doğrudan toprak sahibine rant olarak akıyor. Çiftçi de işçi de bir şey üretiyor; toprak sahibi ise yalnızca sahip olduğu için kazanıyor.
Kritik tespit şuydu: rant maliyete girmez. Yani toprak pahalı olduğu için tahıl pahalı değildir; tahıl pahalı olduğu için toprak pahalıdır. Bu ters çevirme, toprak rantının üretkenlikten kopuk, türev bir gelir olduğunu söyler. Rant ortadan kalksa malın fiyatı düşmez; yalnızca artığın kime gittiği değişir.
Mantığı basit bir örnekle görmek mümkün. Üç ayrı toprak düşünün. Birincisi verimli, aynı emekle yüz birim ürün veriyor. İkincisi orta, seksen birim. Üçüncüsü ise kıt arazi, ancak altmış birim veriyor ama nüfus arttığı için onu da ekmek zorundayız. Tahılın fiyatı en kötü toprağın, yani altmış birim verenin maliyetine göre oturur, çünkü o toprak da pazara mal sürmek zorundadır. İşte bu noktada verimli toprağın sahibi, ürettiği yüz birimle altmış birim arasındaki kırk birimlik farkı, hiçbir ek emek harcamadan rant olarak cebe indirir. Orta toprağın sahibi yirmi birim alır. En kötü toprak ise rant getirmez. Toprak sahibinin kazancı, kendi çabasından değil, toplumun en kötü araziyi bile ekmeye mecbur kalmasından doğar.
Bu örnek tarımsaldır ama mantık kente birebir taşınır. Bir şehirde merkeze yakın bir parsel ile kenardaki bir parsel arasındaki fark, aynı differansiyel rantın kentsel biçimidir. İkisinin de üzerine aynı bina dikilse bile, merkezdekinin değeri çok daha yüksektir; çünkü o konum, etrafındaki yoğunluğun, altyapının ve erişimin yarattığı bir kıtlığı temsil eder. Kentin büyümesi, merkez parselin rantını sürekli yukarı çeker. Sahibi bu büyümeye hiçbir katkı yapmamış olsa bile.
Toprak spekülasyonunun yaklaşık on sekiz yılda bir patlama ve çöküş ürettiği gözlemlenmiştir. Fiyatlar üretken değerin ötesine geçince spekülasyon şişer, sonra ani bir çöküşle iner.
Kazanılmamış Değer
Bu fikre bir isim takıldı. Kazanılmamış artış. Toprağın değeri sahibinin hiçbir çabası olmadan, yalnızca etrafındaki nüfusun ve ekonominin büyümesiyle yükseliyorsa, bu artış ahlaki olarak kime aittir? Onu üreten topluma ait olduğu, dolayısıyla vergiyle geri alınabileceği savunuldu. Fikir burada kalmadı.
Yüzyılın sonuna doğru, San Francisco körfezine bakan kiralık bir evde oturan eski bir dizgici, bu sezgiyi bir döneme damga vuran bir kitaba dönüştürdü. Çözmeye çalıştığı paradoks şuydu: teknoloji ilerlerken, üretim katlanırken yoksulluk neden ortadan kalkmıyor, hatta neden derinleşiyordu? Cevap topraktaydı. Sınırlı sayıdaki değerli toprak az sayıda elde toplanıyor, sahipler en iyi konumları üretken kullanım için değil, değerinin daha da artmasını beklemek için boş tutuyordu. Bu da emeği daha az verimli topraklara itiyor, ücretleri baskılıyor ve fırsatları daraltıyordu.
"Toprağın değerine yapışan zenginlik, üretimin değil sahipliğin ödülüdür. Bir şehir büyüdükçe en çok kazanan, o büyümeye en az katkı yapandır."
Önerilen çözüm radikaldi. Tek vergi. Emek ve binalar üzerindeki bütün vergiler kaldırılacak, yerine yalnızca çıplak toprağın değeri üzerinden bir vergi alınacaktı. Mantığı zekiceydi. Gelir vergisi çalışmayı, tahıl vergisi tahıl üretimini caydırır. Ama çıplak toprağın değeri sahibinin hiçbir fedakarlığından doğmadığı için, bu değer üzerinden alınan vergi hiçbir üretken davranışı caydırmaz. Toprak yerinde durmaya devam eder; yalnızca rant özel cepten kamuya akar. Sonraki kuşaklar bu fikre "en az kötü vergi" adını verdi.
Fikrin teorik zarafetine rağmen geniş ölçekte hiçbir yerde tam olarak uygulanamaması da kendi başına bir derstir. Bunun bir nedeni teknikti: çıplak toprağın değerini, üzerindeki yapıdan ayırıp doğru ölçmek kolay değildir. Ama daha derin neden yapısaldı. Toprak, bir toplumda zenginliğin en yoğunlaştığı, en köklü ve en eski biçimidir. Toprağın rantını hedef alan bir vergi, doğrudan o toplumun en güçlü mülk sahibi katmanına dokunur. Tek verginin tarihi, iyi bir iktisat fikrinin, dokunduğu çıkarın büyüklüğü yüzünden nasıl rafta kalabileceğinin de hikayesidir.
Kendi döneminde itirazlar yükseldi. Bazı iktisatçılar, toprağın belli bir kullanım için sanıldığı kadar kıt olmadığını, rakip kullanımlar arasında esneklik bulunduğunu hatırlattılar. Onlara göre toprak alıp satmak da herhangi bir iş gibiydi; elde edilen kazanç da en az diğer kazançlar kadar hak edilmişti. Tüm kentsel toprak değerini kazanılmamış diye damgalamak fazla ileri gitmekti.
Bu itirazlar yersiz değildi. Ama asıl soru, yani toprak değerinin büyük kısmının nereden geldiği sorusu, bir yüzyıl sonra şaşırtıcı biçimde geri dönecekti. Bu kez polemikle değil, veriyle.
Sermaye Sanılan Şey Aslında Neydi?
Son on yılın en çok tartışılan iktisat tezlerinden biri, sermayenin payının uzun vadede yeniden yükseldiğini, servetin büyümeyi geçtiğini ve eşitsizliğin yapısal olarak derinleştiğini öne sürdü. Tez, sermaye getiri oranının ekonomik büyüme oranını sürekli aştığı fikrine dayanıyordu. Sermaye biriktikçe sermayenin gelirden aldığı pay büyüyecek, mülk sahipliği giderek daha az sayıda elde toplanacaktı.
Bir başka araştırmacı aynı veriyi söküp tekrar kurdu ve çarpıcı bir sonuca vardı. Sermaye payındaki artışın neredeyse tamamı tek bir sektörden geliyordu. Konut. Yedi büyük gelişmiş ekonomide amortisman düşüldükten sonra net sermaye payına bakıldığında, uzun vadeli kalıcı yükselişin yalnızca konutta olduğu görüldü. Konut dışı sermaye payı yalnızca moderat bir toparlanma yaşamıştı; savaş sonrasından yetmişli yıllara kadar süren büyük bir düşüşten geri dönüyordu sadece.
İkinci Dünya Savaşı sonrasında konut, özel yurt içi katma değerin yüzde üçünden yüzde sekizine yükseldi. Net sermaye payındaki bütün uzun vadeli artışın asıl kaynağı buydu.
Sonucun anlamı sandığınızdan büyüktü. Eğer sermaye payındaki yükseliş esas olarak konuttan, konuttaki yükseliş de esas olarak topraktan geliyorsa, anlatılan o "sermayenin yükselişi" aslında girişimcilerin ya da risk sermayedarlarının değil, toprak sahiplerinin yükselişiydi. Yeni bir toprak soyluları sınıfı sahneye çıkıyordu. Veri, bir yüzyıl önceki sezgiyi doğrulamaya başlamıştı.
Fiyatı Yükselten Toprak, Tuğla Değil
Bu meseleyi en doğrudan biçimde test eden çalışma, on dört gelişmiş ekonomi için bir buçuk asra uzanan yıllık konut fiyat endeksleri kurdu ve şaşırtıcı bir kalıp buldu. Reel konut fiyatları, on dokuzuncu yüzyıldan yirminci yüzyıl ortasına kadar neredeyse sabit kalmıştı. Yükseliş, sadece İkinci Dünya Savaşı sonrasında, ikinci yarıda gerçekleşti.
Daha kritik olan, bu yükselişin neyden kaynaklandığıydı. Yapı maliyetleri, yani tuğla, çelik, işçilik fiyatları konut fiyatlarındaki sıçramayı açıklayamıyordu. Anahtar değişken toprak fiyatlarıydı. Hesaplara göre yirminci yüzyılın ikinci yarısındaki küresel konut fiyatı patlamasının yaklaşık yüzde sekseni toprak fiyatlarındaki artışla açıklanabiliyordu. İnşaat maliyeti değil, konumun bedeli yükseliyordu.
| Bulgu | Ölçüt | Kapsam |
|---|---|---|
| Konut fiyatı artışının kaynağı toprak | Patlamanın ~%80'i | 14 ekonomi, savaş sonrası |
| Net sermaye payı artışı konutta | Pay %3 → %8 | 7 gelişmiş ekonomi |
| Banka bilançosunda ipotek payı | Bir asırda ikiye katlandı | 17 ekonomi, uzun dönem |
Tablodaki bulgular kaynakçada belirtilen akademik çalışmaların yayımlanmış sonuçlarından derlenmiştir.
Açıklama da eski sezgiyle örtüşüyordu. İkinci Dünya Savaşı'ndan önce ulaşım maliyetlerindeki büyük düşüşler, fiilen kullanılabilir toprak arzını genişletmiş ve fiyatları baskılamıştı. Demiryolu, otomobil ve banliyö, daha önce erişilemeyen toprağı şehre bağlamış, böylece konum kıtlığını gevşetmişti. Yirminci yüzyıl ortasından sonra ise benzer ölçekte bir ulaşım devrimi gelmedi. Buna bir de imar kısıtlamaları, yani toprağın kullanımını sınırlayan düzenlemeler eklenince, konum yeniden gerçek anlamda kıt hale geldi ve rant şişmeye başladı.
Burada anahtar kavram arz esnekliğidir. Bir malın fiyatı yükseldiğinde, eğer o malın arzı kolayca artırılabiliyorsa fiyat geri çekilir. Tuğlanın, çeliğin, hatta tamamlanmış binanın arzı bu anlamda esnektir; talep arttığında daha fazlası üretilebilir. Ama belli bir konumun arzı esnek değildir. Şehir merkezine yakın parsellerin sayısı sabittir ve ne kadar talep olursa olsun çoğaltılamaz. Talep bu sabit arza çarptığında, fiyatın gidebileceği tek yön yukarısıdır. İşte yapı maliyetlerinin neden konut fiyatlarını açıklayamadığı buradadır: yapı esnek, konum esnek değildir. Fiyatı yukarı iten, esnek olmayan tarafın, yani toprağın kendisidir.
Toprak Neden Bankacılığın Temelidir?
Buraya kadarki hikaye yalnızca bir bölüşüm hikayesi gibi görünebilir. Artığın kimin cebine gittiğine dair eski bir tartışma. Ama toprağın bir özelliği daha vardır ki onu modern finansal sistemin tam kalbine yerleştirir. Toprak, en güvenilir teminattır.
Banka için ideal teminat, kaçmayan, eskimeyen, yerinden oynamayan ve değeri kolay tespit edilen bir varlıktır. Toprak bunların hepsidir. Çalınamaz, taşınamaz, üretilemediği için bollaşıp değersizleşmez. Bu yüzden modern banka kredisinin giderek artan bir kısmı, üretken yatırımı değil, mevcut toprağın satın alınmasını finanse eder hale geldi.
On yedi gelişmiş ekonomi için bir buçuk asra uzanan kredi verisi bunu nicel olarak gösterdi. Yirminci yüzyıl boyunca ipotek kredilerinin banka bilançolarındaki payı ikiye katlandı; bunun itici gücü hane halkına yönelik konut kredilerindeki keskin artıştı. Bankacılık bir zamanlar esas olarak işletmelere kredi açan bir sistemken, giderek esas olarak topraklı varlıkları finanse eden bir sisteme dönüştü.
Toprak hem kredi teminatı hem de kredinin finanse ettiği varlık olduğunda tehlikeli bir döngü doğar. Banka, toprak değeri üzerinden kredi açar. Kredi, toprak talebini artırır. Artan talep, toprak fiyatını yükseltir. Yükselen fiyat, daha büyük teminat ve daha büyük kredi anlamına gelir.
Sonuç: Fiyat ile borç birbirini besler. Bu döngü yükselirken zenginlik hissi yaratır; tersine döndüğünde ise teminat değeri çökerken borç olduğu yerde kalır. Bu yüzden gayrimenkul patlamaları tipik olarak daha derin durgunluklar ve daha yavaş toparlanmalarla sonuçlanır.
Bu döngünün, daha önce sözü edilen on sekiz yıllık çevrimle akrabalığı tesadüf değildir. Spekülasyon, üretken değerden kopuk bir fiyat şişmesidir ve şişmenin yakıtını çoğu zaman banka kredisi sağlar. Toprak rantı böylece yalnızca bir bölüşüm meselesi olmaktan çıkar; finansal istikrarın da merkezindeki değişken haline gelir.
Bu döngünün neden bu kadar tehlikeli olduğunu anlamak için yükseliş ile çöküş arasındaki asimetriye bakmak gerekir. Fiyat yükselirken her şey tutarlı görünür. Teminat değeri artar, banka daha rahat kredi verir, alıcı daha fazla borçlanır, talep yükselir ve fiyat bir kat daha tırmanır. Herkes kendini zenginleşmiş hisseder, çünkü ellerindeki toprağın kağıt üzerindeki değeri büyümüştür. Ama bu zenginlik büyük ölçüde borçla yaratılmış, gerçek bir üretim artışına dayanmayan bir değerdir.
Tersine dönüş ise simetrik değildir. Fiyat düşmeye başladığında teminatın değeri erir, ama o teminata karşılık alınmış borç olduğu yerde, üstelik tam tutarıyla durur. Borçlu, değeri düşmüş bir varlık için hâlâ eski borcu ödemek zorundadır. Banka, teminatı zayıflayan kredilerle dolu bir bilançoyla baş başa kalır ve yeni kredi açmayı keser. Kredinin kuruması talebi daha da düşürür, bu da fiyatı bir kat daha aşağı çeker. Yukarı doğru çalışan döngü, aynı mantıkla aşağı doğru çalışmaya başlar. İşte gayrimenkule dayalı krizlerin neden bu kadar derin ve uzun sürdüğünü, toparlanmanın neden bu kadar yavaş olduğunu bu asimetri açıklar.
Toprak, ekonominin sessiz omurgasıdır.
Üretilemez olduğu için kıttır; kıt olduğu için rant üretir; rant ürettiği için en güvenli teminattır; en güvenli teminat olduğu için kredinin yöneldiği yerdir. Konut fiyatlarının ardındaki şişme, finansal sistemin kırılganlığı ve servetin az sayıda elde toplanması, görünürde ayrı üç sorun gibi durur. Aslında üçü de aynı kökten, hiç kimsenin üretmediği halde birinin sahip olduğu o sınırlı kaynaktan beslenir.
Bir Ülkenin Toprağa Yığılması
Buraya kadar anlatılan, gelişmiş ekonomilerin bir buçuk asra yayılan yavaş hikayesiydi. Toprak rantının bir toplumun dokusuna ne kadar hızlı ve ne kadar sert yerleşebileceğini görmek için ise daha sıkışmış bir örneğe bakmak gerekir. Geç ve hızlı kentleşen bir ülke, bu sürecin bütün aşamalarını birkaç kuşağa sığdırdığında ne olur?
İlk nüfus sayımının yapıldığı 1927'de, ülkenin on üç buçuk milyonluk nüfusunun dörtte üçünden fazlası, yani yüzde yetmiş altıya yakını köylerde ve beldelerde yaşıyordu. Bu, esas olarak toprağa bağlı, toprağı işleyen ve değerini emeğiyle üreten bir toplumdu. Toprak çoktu, nüfus dağınıktı; konum henüz kıt değildi. Rant, klasik anlamıyla tarımsaldı ve büyük şehirlerde konum bir servet biçimi olarak henüz ortaya çıkmamıştı.
Dönüm noktası yüzyılın ortasıdır. Tarımda makineleşme, özellikle traktörün yaygınlaşması, kırda eskiden onlarca insanın yaptığı işi birkaç kişiye indirdi. Topraktan kopan büyük bir nüfus kümesi açığa çıktı. Aynı dönemde miras yoluyla toprakların giderek parçalanması, küçülen parselleri geçim için yetersiz hale getirdi. Kır, fazla nüfusunu dışarı itmeye başladı. Bu itilen kitlenin gittiği yer belliydi: birkaç büyük şehir.
1927'de nüfusun yaklaşık yüzde yetmiş altısı kırsaldı. Güncel sınıflandırmaya göre bugün nüfusun yalnızca yüzde on yedi kadarı kırda yaşıyor; yoğun kentlerde yaşayanların oranı yüzde altmış sekize yaklaşmış durumda.
Bu nüfus hareketinin ölçeği toprak rantının niteliğini kökten değiştirdi. Birkaç on yıl içinde milyonlarca insan, sınırlı sayıda kentin sınırlı sayıda parseline doğru aktı. Şehre yakın konum, bir anda toplumun en kıt kaynağı haline geldi. Daha önce tarımsal bir artık olan rant, artık kentsel bir artığa dönüşmüştü ve bu kez çok daha büyük bir nüfusun talebiyle besleniyordu. Toprağın değeri, onu işleyenin emeğinden değil, etrafına yığılan kalabalığın kendisinden doğuyordu. Bu, kazanılmamış artışın saf haliydi.
Gelen kitlenin barınma sorunu, bu rant ekonomisinin en çıplak ifadesini üretti. Düzenli geliri ve sermayesi olmayan göçmen gruplar, çoğunlukla sahibi belirsiz ya da kamuya ait topraklar üzerinde kendi konutlarını inşa ettiler. Geceleyin yükseldiği söylenen bu yapılar, aslında toprağa erişimin meşru ve düzenli yollarının, gelen nüfusun hızına yetişemediğinin işaretiydi. Toprak o kadar kıt ve o kadar değerliydi ki, ona ancak izinsiz biçimde el konularak ulaşılabiliyordu. Bu kendiliğinden yerleşim biçimi, zamanla bir mülkiyet ve meşruiyet sorununa, ardından da kentsel rantın yeniden bölüşüldüğü devasa bir alana dönüştü.
"Hızlı kentleşen bir toplumda toprak, bir kuşak içinde emeğin konusu olmaktan çıkıp servetin başlıca biçimi haline gelir. Değişen yalnızca fiyat değil, zenginliğin ne demek olduğudur."
Demografik baskı yatışmadı, yalnızca biçim değiştirdi. Bir önceki kuşağın izinsiz inşa ettiği yerlerin çoğu, sonraki kuşakta düzenli konut stokuna ve büyük bir servet kaynağına dönüştü. Toprağa erken ve şans eseri tutunmuş olmakla, geç gelmiş olmak arasındaki fark, giderek bir toplumdaki en belirleyici servet çizgilerinden biri haline geldi. Bu, klasik iktisatçıların betimlediği differansiyel rantın canlı bir örneğidir: aynı işi yapan, aynı emeği harcayan iki kişiden biri, yalnızca doğru zamanda doğru parselin yakınında olduğu için diğerinden çok daha varlıklı olabiliyordu.
Bugün gelinen nokta tablonun ölçeğini gösteriyor. Nüfusun büyük çoğunluğu, ülke yüzölçümünün yalnızca yüzde birkaçını kaplayan yoğun kentlerde toplanmış durumda. Yani çok büyük bir insan kümesi, çok küçük bir toprak parçası üzerinde yaşıyor. Bu sıkışma, kentsel konumu insanlık tarihindeki en kıt kaynaklardan biri haline getiriyor ve o kıtlığın bütün değeri, üzerinde duran toprağın rantına yansıyor. Bu yüzden geç kentleşmiş bir toplumda konut meselesi hiçbir zaman yalnızca bir barınma meselesi değildir; aynı zamanda toplumun zenginliğinin nasıl dağıldığının da haritasıdır.
Eski Soru, Yeni Cevaplar
Tekel fiyatı olarak rant, differansiyel rant, kazanılmamış artış, tek vergi. Bu kavramlar bir buçuk yüzyıl boyunca iktisat tartışmasının kenarında durdu, kimi zaman fazla radikal kimi zaman fazla naif bulunarak rafa kaldırıldı. Toprak, sermaye teorisinin içinde basit bir sermaye türü gibi muamele gördü; kendine has özellikleri görmezden gelindi.
Son on yılın verisi bu rafı yeniden açtı. Konut fiyatlarının dörtte üçü topraktan geliyorsa, sermaye payındaki yükseliş esasen konuttan kaynaklanıyorsa, banka kredisinin omurgası ipoteğe kaymışsa, o zaman klasik iktisatçıların üzerinde durduğu o sınırlı kaynak hâlâ modern ekonominin en belirleyici değişkenlerinden biridir.
Geç ve hızlı kentleşen bir toplumun deneyimi bu tabloya bir boyut daha ekler. Orada toprak rantı, gelişmiş ekonomilerin bir buçuk asra yaydığı dönüşümü birkaç kuşağa sıkıştırarak gösterdi. Kırdan kente akan büyük nüfus, konumu bir anda en kıt kaynak haline getirdi; toprağa erken tutunmak ile geç kalmak arasındaki fark, kalıcı bir servet çizgisine dönüştü. Bu, soyut bir teorinin değil, milyonlarca insanın gündelik hayatının içinden geçen somut bir gerçeğin hikayesidir.
Toprağın bedeli sorusu, sonuçta tek bir soruya indirgenebilir. Bir şehir büyürken, bir metro hattı döşenirken, bir mahalle gözde olurken yaratılan değer kime aittir? Onu yaratan topluma mı, yoksa orada tesadüfen bir parsele sahip olana mı? Klasik iktisatçılar bunun ahlaki bir soru olduğunu düşünüyordu. Bugünün verisi bunun aynı zamanda finansal istikrarın ve toplumsal eşitliğin de sorusu olduğunu gösteriyor. Hepsi de aynı yanıtı bekliyor.
Kaynaklar ve Referanslar
Knoll, K., Schularick, M., Steger, T. — Evdeki Gibisi Yok: Küresel Konut Fiyatları, 1870–2012. American Economic Review, 107(2), 2017. aeaweb.org
Rognlie, M. — Net Sermaye Payındaki Düşüş ve Yükselişin Çözümlenmesi. Brookings Papers on Economic Activity, 2015 Bahar. brookings.edu
Jordà, Ò., Schularick, M., Taylor, A. M. — Büyük İpoteklenme: Konut Finansmanı, Krizler ve İş Çevrimleri. Economic Policy, 31(85), 2016. nber.org
George, H. — İlerleme ve Sefalet. 1879. (Tek vergi, kazanılmamış artış ve toprak spekülasyonu çevrimi.)
Ricardo, D. — Ekonomi Politiğin ve Vergilendirmenin İlkeleri. 1817. (Differansiyel rant teorisi.)
Smith, A. — Ulusların Zenginliği. 1776, Kitap I, Bölüm XI. (Toprak rantı ve tekel fiyatı.)
TÜİK — Kent-Kır Nüfus İstatistikleri ve genel nüfus sayımı verileri. Türkiye İstatistik Kurumu. data.tuik.gov.tr
Bu makalede yer alan bilgi ve değerlendirmeler yalnızca bilgilendirme amacıyla sunulmaktadır; yatırım danışmanlığı veya alım-satım tavsiyesi niteliği taşımaz. Yatırım danışmanlığı sözleşme çerçevesinde sunulmaktadır. Geçmiş performans gelecekteki sonuçların güvencesi değildir. Veriler kamuya açık kaynaklardan derlenmiş olup doğruluk konusunda garanti verilmemektedir. Bu içeriğe dayanılarak alınan kararların sonuçlarından okuyucu şahsen sorumludur.
Yorumlar
Yorum Gönder