Kira Neden Satın Almaktan Daha Pahalı Hissettiriyor?
Kira Neden Satın Almaktan
Daha Pahalı Hissettiriyor?
Fiyat/kira oranı tarihsel sınırları aşarken hem kiracı hem alıcı aynı tuzağın içindedir. Bu çelişkinin anatomisi, küresel mekanizmaları ve Türkiye'ye özgü kırılganlıkları.
İki farklı insan, aynı anda, birbirine zıt iki çaresizlik içindedir: biri kira ödemeye devam etmenin ne zaman biteceğini bilmeden yaşarken, diğeri kredi taksitini nasıl karşılayacağını bilemez. Bu çelişki bir tesadüf değil; yapısal bir tuzağın kaçınılmaz çıktısıdır.
İki Tarafta da Çıkış Yok
Konut ekonomisinin en tuhaf özelliği şudur: aynı piyasa, hem kiralamanın hem de satın almanın eş zamanlı olarak karşılanamaz göründüğü bir denge noktasına yerleşebilir. Bu nokta, fiyat/kira oranının (price-to-rent ratio) uzun dönem ortalamasının çok üzerine çıktığı piyasalarda sistematik biçimde ortaya çıkar. Ev fiyatları kira getirisinin çok ötesinde şişerken, kiralar da ücret artışlarının üzerinde tırmanır. Sonuç, rasyonel tercihin mümkün olmadığı bir çıkmaz sokaktır.
Bu dinamik yalnızca bireysel bütçe sorunu değildir. Freddie Mac'in 1,4 milyon konut kredisi başvurusunu kapsayan 2024 tarihli araştırması, çarpıcı bir tablo ortaya koyar: kiracıların oturduğu konutu bugünkü piyasa koşullarında satın almak için ödeyeceği aylık mortgage taksidi, aynı evin kirasından yüzde 29 daha yüksektir. Bu fark, 2006 krizinin zirvesindeki yüzde 50'nin altında kalsa da yine de tarihin en gergin aralıklarından birini temsil etmektedir.
Meseleyi salt bir bütçe sorununa indirgemek yanıltıcıdır. Söz konusu olan, ekonomik tercih mimarisinin çöküşüdür: sistem, bireylere hem "satın al" hem de "kirala" seçeneklerini eş zamanlı olarak ekonomik açıdan erişilemez kılmaktadır. Akademik literatürde bu durum "ikili dışlanma" (dual exclusion) olarak tanımlanmaktadır; ne mülk sahibi olabilmek ne de kiracı olarak birikim yapabilmek mümkündür.
Pandemi Sonrası Miras: Kilitlenen Piyasalar
Küresel ölçekte konut piyasalarının bu kilitlenme noktasına nasıl geldiğini anlamak için pandemi dönemine bakmak gerekir. ABD'de konut fiyatları, Temmuz 2024 itibarıyla Ocak 2020 seviyesinin yüzde 53,4 üzerindeydi. Federal Reserve araştırmacıları, pandeminin yarattığı talebi absorbe edebilmek için yeni konut yapımının yüzde 300 artması gerektiğini hesaplamıştı. Arzın bu esneklikten yoksun olduğu ise bilinmekteydi.
OECD'nin 32 ülkeyi kapsayan 2025 tarihli Affordable Housing Database verilerine göre, 2019-2024 döneminde reel kira fiyatları 28 ülkede düşerken, reel konut fiyatları aynı dönemde dramatik bir yükseliş kaydetti. Başka bir deyişle, ev sahibi olmak giderek zorlaşırken kiralamak da o kadar ucuzlamadı; iki fiyat serisi birbirinden farklı dinamiklerle hareket etti.
Atlanta Fed'in Konut Sahipliği Karşılanabilirlik Monitörü (HOAM), 2025 ortasında medyan fiyatlı bir evi satın almanın hane gelirinin neredeyse yarısını tükettiğini gösteriyor. Bu oran iki yıldır yüzde 40-50 bandında seyrediyor.
ABD fiyat/kira oranı, 2024'ün dördüncü çeyreğinde 134'e ulaştı. Bu, uzun dönem ortalamalarının belirgin biçimde üzerinde bir değer; normal piyasada ev almak, kiraya oturmaktan finansal olarak daha cazip olmalıdır.
ABD'de ilk kez ev alan alıcının medyan yaşı 2025'te 40'a yükseldi; bu, rekor yüksekliktir. Geçmişte 30'lu yaşların başında gerçekleşen bu geçiş, on yıl ertelendi.
Kilit mekanizma, "mortgage kilitleme etkisi" (lock-in effect) olarak tanımlanmaktadır. Federal Housing Finance Agency (FHFA) araştırması, piyasa faiz oranı ile mevcut mortgage faizi arasındaki her 1 puanlık fark için ev satış olasılığının yüzde 18,1 düştüğünü hesaplamıştır. Pandemi döneminde yüzde 2-3 aralığında faizle ev alanlar, bugün yüzde 6-7 faizle yeni mortgage almak istemediğinden satışa çıkmıyor. Envanter kurur; fiyatlar yüksek kalır; kiracılar için alış geçiş kapısı kapanır.
ABD'de 2025 yılı sonunda ev sahiplerinin yüzde 58'i hala yüzde 4'ün altında mortgage faizi taşımaktaydı; piyasadaki yeni faizler ise yüzde 6,5 bandındaydı. Fannie Mae'nin araştırmasına göre, faizlerin yüzde 6'ya gerilediği Eylül 2024'te bile mortgage başvurularında anlamlı artış gözlemlenmedi. Bu, fiyat seviyelerinin faiz indiriminin tek başına çözemeyeceği kadar yüksek kaldığını göstermektedir. İlk kez ev alan alıcının payı 2025'te yüzde 21'e, tarihsel en düşük seviyeye, inerken bu grubun medyan yaşı 40'a yükselerek rekor kırdı.
Wharton Üniversitesi'nde yürütülen araştırmalar, kilitleme etkisinin yalnızca ev sahiplerini değil, kiracıları da hapsettiğini ortaya koymaktadır. Büyük şehirlerde uzun süreli kiracıların piyasanın çok altında kira ödedikleri tespit edilmiştir; bu kiracıların başka bir daireye taşınması halinde ödeyecekleri kira, mevcut bütçeleriyle karşılanamaz düzeye ulaşmaktadır. New York'ta tüm kiracıların yüzde 53'ü, Los Angeles'ta ise yüzde 49,6'sı aynı dairede beş yılı aşkın süredir oturmaktadır. Bu rakam, piyasa hareketliliğinin fiilen durduğunu göstermektedir.
Realtor.com araştırmasına göre, 2025 itibarıyla tipik bir ABD konut sahibi aylık 1.300 dolar öderken, aynı evi bugün satın almak için gereken aylık taksit 2.236 dolara, yani yüzde 73 daha fazlasına karşılık gelmektedir. Wharton araştırması ayrıca kilitlenmiş ev sahiplerinin, yakın bölgelerdeki ücret artışlarına rağmen daha yüksek ücret için taşınma olasılığının düştüğünü ortaya koyuyor; bu da konut krizinin bir emek piyasası işlevsizliğine dönüştüğüne işaret ediyor.
Türkiye: Küresel Krizin Üzerine Eklenen Yapısal Kırılganlıklar
Türkiye konut piyasası, küresel mekanizmaların üzerine eklenen özgün baskılarla karşı karşıyadır. Kira enflasyonu ve konut fiyat enflasyonu, birbiriyle örtüşmeyen iki ayrı ivmeyle yükselmiştir; bu nedenle sorunu tek bir değişkene bağlamak yanıltıcıdır.
Maltepe Üniversitesi'nde yürütülen ve 2005-2025 dönemini kapsayan kapsamlı bir zaman serisi analizinin bulgularına göre, Türkiye'de gerçek kira endeksi yaklaşık 44 kat artarken genel TÜFE yalnızca 28 kat yükseldi. Granger nedensellik testleri, kira artışlarının genel enflasyondan bağımsız dinamiklerle belirlendiğini ortaya koydu. Başka bir ifadeyle, kira sorunu salt parasal bir olgu değildir; konut arzı, bölgesel talep kırılmaları ve sözleşme yenileme dönemlerine özgü bir yapısal mekanizma söz konusudur.
TCMB'nin Ocak 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 27,7 artarken enflasyondan arındırıldığında yüzde 2,3 reel düşüş yaşandı. Öte yandan Yeni Kiracı Kira Endeksi aynı dönemde yıllık yüzde 34,2 nominal artış gösterdi; reel bazda ise yüzde 2,7 yükseldi. Bu çelişkili tablo, satın almanın görece ucuzladığı ancak kiralamanın reel olarak pahalılaşmaya devam ettiği bir geçiş sürecine işaret etmektedir.
2024 yılında yıllık ortalama mortgage faiz oranı yüzde 42,56'ya ulaştı. 4,36 milyon TL'lik ortalama konut fiyatı için 10 yıl vadeli krediyle aylık taksit yaklaşık 134.774 TL'ye denk geldi; bu, minimum ücretin çok katıdır.
2024'te konut satışlarının yalnızca yüzde 10,7'si mortgage finansmanıyla gerçekleşti. Bu oran, Türkiye'nin kredi piyasasının fiilen işlevsiz hale geldiğini gösteren en çarpıcı veridir; mülkler büyük ölçüde peşin veya öz kaynak transferiyle el değiştirdi.
TÜİK Yoksulluk ve Yaşam Koşulları araştırmasına göre 2024'te Türk hanelerinin yüzde 84,8'i konut harcamalarının bütçeyi zorladığını ifade etti; bu oran son on yılın zirvesidir.
2013'te yüzde 60,7 olan konut sahipliği oranı 2024 sonunda yüzde 55,8'e geriledi. 2026 yılında teslim edilen deprem konutları ve 2025 yılındaki rekor konut satışları ile yeniden yüzde 60 seviyelerine dönmesi muhtemel. Nüfus artışının yavaşlaması ile bu oranın yükselmesi beklenir ama esas olan mortgage piyasasının gelişmesidir.
Bölgesel dağılım da dikkat çekicidir. TCMB Ocak 2026 verileri, konut fiyatlarındaki yıllık nominal artışın en yüksek gerçekleştiği bölgenin TRB (Doğu Anadolu) olduğunu, en düşük artışın ise Edirne, Kırklareli, Tekirdağ'ı kapsayan TR21 bölgesinde kaldığını göstermektedir. Yeni kiracı kira endeksinde ise İzmir birinci sıraya yüzde 38,5 artışla yerleşti.
Servet Transferi: Altın Bozduruldu, Konut Alındı
2025 yılı, Türkiye konut piyasasının tarihinde yalnızca satış rakamlarıyla değil, bu satışları besleyen servet mekanizmasıyla da ayrıca incelenmesi gereken bir yıl oldu. Konut satışları yüzde 14,3 artışla 1 milyon 688 bin 910'a ulaştı ve daha önceki en yüksek kayıt olan 2020'deki 1 milyon 499 bini geride bıraktı. 2025 boyunca her gün ortalama 4.627 konut el değiştirdi. Aralık ayında aylık satışlar 254.777'ye yükselerek tek aylık satış rekorunu da kırdı.
Bu rekorun arkasında üç ayrı taşıyıcı kanaldan söz edilmektedir: altın servet etkisi, mevduattan çıkış ve faizlerin kademeli gerilemesine bağlı ertelenmiş talep. Ancak TCMB'nin araştırmaları, altın kanalını en belgelenmiş ve ampirik olarak en güçlü öge olarak öne çıkarmaktadır.
TCMB Araştırma Departmanı uzmanları Mehmet Selman Çolak ve Mehmet Emre Şamcı'nın Eylül 2023-Nisan 2025 dönemini kapsayan analizine göre, uluslararası altın fiyatları ABD doları cinsinden yaklaşık yüzde 77 yükseldi; TL cinsinden getiri ise döviz kurundaki hareketle birlikte çok daha yüksek bir seviyeye ulaştı. Temmuz 2015'te yaklaşık 99 TL olan gram altın, Temmuz 2025'te 4.300 TL'ye çıktı; on yılda yaklaşık yüzde 4.200'lük nominal bir artış. Son bir yılda ise altın yatırımcısının getirisi yüzde 90'ı aştı.
TCMB ekonomistleri, il bazında altın mevduatı oranlarındaki farklılıktan yararlanan "farkların farkı" (difference-in-differences) yöntemiyle şu sonuca ulaştı: 2023 üçüncü çeyreği öncesinde konut birim fiyatları ile altın mevduatı oranı arasında anlamlı bir ilişki bulunmuyorken, 2023 dördüncü çeyreğinden itibaren bu ilişki pozitif ve istatistiksel olarak anlamlı hale geldi.
Türkiye ortalamasına eşit altın mevduat oranına (yüzde 9,4) sahip bir il için hesaplanan etki: altın fiyatlarındaki artış, söz konusu dönemde konut birim fiyatlarında ortalama yüzde 11 ilave artışla ilişkilendirildi. Altın mevduatı oranı yüksek olan illerde ipoteksiz (peşin) konut alımlarının toplam satışlar içindeki payının belirgin biçimde arttığı gözlemlendi. Yani altının değerlenmesi, yastık altı servetin doğrudan konuta dönüştürülmesi mekanizmasını harekete geçirdi.
Önemli bir not: Araştırma, konut arzının kısa vadede esnek olmaması nedeniyle artan talebin satış adetlerinde değil, fiyatlarda karşılık bulduğunu da vurgulamaktadır. Bu bulgu, altın-konut transferinin fiyat enflasyonuna katkı yaptığını, arzı değiştirmediğini gösteriyor.
Bu dinamiğin pratik görünümü kuyumcular ve gayrimenkul danışmanlarının sahadan aktardıklarıyla da örtüşüyordu: "Altın fiyatı son bir yılda yüzde 90'a yakın arttı, buna karşın konut fiyatları reel olarak geriledi. Bu nedenle yatırımcılar altın bozdurup ev almaya başladı." Sektörün bu gözlemi, TCMB'nin istatistiksel bulgusunu mikrozemin düzeyinde teyit etmektedir.
| Yıl | Ort. Konut m² (TL) | Gram Altın (TL) | Konut/Altın Paritesi (m²/gram) |
|---|---|---|---|
| 2016 | ~1.870 | ~100 | 18,75 |
| 2019 | ~2.600 | ~260 | 10,00 |
| 2021 | ~4.100 | ~460 | ~6,24 (dip) |
| 2023 | ~15.000 | ~1.800 | ~8,33 |
| 2025 (3. Çeyrek) | ~30.000 | ~4.300 | ~6,98 (ikinci dip) |
Kaynak: TÜİK EVDS, spot altın fiyatları; tahmini değerler. 2021 ve 2025 üçüncü çeyreği, on yılın en düşük konut/altın paritesini oluşturmaktadır; her ikisinde de altın yatırımcıları için konut nispi olarak en uygun düzeyde idi.
Son on yılda altın, TL cinsinden konut metrekaresi karşısında alım gücünü üç kattan fazla artırdı. Konut/altın paritesi 2016'da 18,75 gram/m² seviyesindeyken 2025 üçüncü çeyreğinde 6,98 gram/m²'ye geriledi; bu 2021'in ardından görülen ikinci dip noktasıdır. Altın yatırımcısı için bakış açısı şöyle özetlenebilir: 2016'da bir metrekare konut almak için yaklaşık 18,75 gram altın gerekirken, 2025'te aynı metrekare yalnızca 7 gram altına satın alınabilir hale geldi. Bu fark, hem değerini koruyan altına yönelmenin hem de doğru zamanda gerçekleştirilen konut alımının getirisini dramatik biçimde açıklamaktadır.
Üretim Açığı: Talep Durmadan, Arz Yavaşladı
Konut piyasasının en az anlaşılan tarafı arz boyutudur. Türkiye'de yıllık konut ihtiyacının 800.000 ile 1 milyon arasında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak son üç yılda tamamlanan yeni konut üretimi 600.000 düzeylerinde kalmıştır; üstelik bu üretimin önemli bölümü, Şubat 2023 depremlerinden etkilenen bölgelerde yoğunlaşmıştır ve piyasa dışı bir talebe yanıt vermektedir.
2025 yılının ilk çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen daire sayısı bir önceki yıla kıyasla yüzde 18,7 azaldı; yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı ise yüzde 25,8 geriledi. İnşaat maliyetleri aynı dönemde yüzde 24,5 yükselmişti. Bu denklem, kısa vadede arzın artmayacağına işaret etmektedir. Ancak 2025 yılı genelinde değerlendirildiğinde ruhsat sayılarında 2017 yılından bu yana süren daralmadan çıkış sinyalleri vardır; yıl toplamında 1.111.852 daireye ruhsat verildi.
Arzı baskılayan başka bir etken de demografik kırılmadır. 2015'te 3,1 milyon olan yalnız yaşayan hane sayısı 2024'te 5,3 milyona yükseldi; bu kesimin büyük çoğunluğu İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere büyükşehirlerde ikamet etmektedir. Hane küçülmesi, aynı nüfus için daha fazla konut birimi talep anlamına gelir; ancak mevcut istatistikler bu dönüşümü zamanında fiyatlamakta gecikmektedir. Öte yandan 2024 yılında evlenenlerin ve boşananların yarattığı yeni konut ihtiyacının tek başına 750.000 birimi aştığı hesaplanmaktadır.
| Gösterge | Değer | Dönem | Kaynak |
|---|---|---|---|
| Yıllık konut ihtiyacı (tahmin) | 800.000 – 1.000.000 | 2024 | Sektör tahminleri |
| Yıllık üretim (tamamlanan) | ~600.000 | 2022-2024 ort. | TÜİK / Bakanlık |
| Yapı ruhsatı verilen daire sayısı | 1.111.852 | 2025 | TÜİK |
| Yapı kullanma izni verilen daire | 673.575 | 2025 | TÜİK |
| İlk çeyrek ruhsat değişimi | −%18,7 (daire sayısı) | 2025-Ç1 | TÜİK |
| Yalnız yaşayan hane sayısı | 5,3 milyon | 2024 | TÜİK |
| Evlilik ve boşanma kaynaklı yeni konut ihtiyacı | ~750.000+ | 2024 | TÜİK hesaplaması |
Türkiye'nin turistik illerinde kısa dönem kiralama platformları (Airbnb ve benzerleri), kiralık konut stoğunu yerel talep piyasasından çekerek ayrı bir fiyat dinamiği oluşturmaktadır. Antalya ve Muğla gibi illerde ortalama kira 20.000-26.000 TL bandındayken bu baskı daha da belirginleşmekte, uzun dönem kiracılar sezonluk piyasanın gölgesinde piyasa fiyatıyla yarışmak zorunda kalmaktadır.
İstanbul'da ise yabancı yatırımcı talebinin 2021-2022 döneminde fiyatlar üzerinde oluşturduğu ivme, her ne kadar 2024'te döviz riski gerekçesiyle yabancı alım payı yüzde 1,6'ya gerilemiş olsa da konut stoğunun belirli bir kısmını kalıcı olarak piyasa dışına çıkarmıştır. 2026 yılında makroekonomik istikrarın kısmen geri dönmesiyle bu oranın yeniden artması beklenmektedir; Property Turkey tahminlerine göre yabancı alım 2025-2026 döneminde kademeli toparlanma gösterecektir.
Price-to-Rent Paradoksu: Mantıklı Tercih Yoktur
Fiyat/kira oranı (price-to-rent ratio), konut piyasasının değerleme düzeyini ölçen temel göstergedir. Teorik olarak şunu söyler: eğer oran çok yüksekse ev almak mantıksız, kiralamak rasyoneldir; oran düşükse tersi geçerlidir. Bu oran, piyasa denge mekanizması gibi davranması beklenir.
Ancak pratikte bu oran hem ev almayı hem de kiralamayı aynı anda karşılanamaz kılan bir bölgede sabitlenebilir. Bunun nedeni şudur: ev fiyatları yüksek kaldığı sürece mortgage taksitleri geliri aşar; kiralar yüksek seyrettiği sürece birikim yapmak ve peşinat biriktirmek güçleşir. Sistem, bireyi her iki seçenekten de uzak tutacak biçimde kendi kendini pekiştirir.
Türkiye'de bu gerilim özellikle keskindir. Devlet İstatistik Enstitüsü verilerine göre Ocak 2025 itibarıyla Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık yüzde 25 artarken, kiralar %40,5 artış gösterdi. Aynı dönemde yatırımın geri dönüş süresi (amortisman) Türkiye genelinde 15 yıl, İstanbul'da ise segmente göre 15-18 yıl arasında seyretmektedir. Lüks segmentte bu süre 20 yılı da aşabilmektedir. Bu oran, yatırımcı açısından görece cazip görünse de kiracının perspektifinden değil ev sahibi perspektifinden okunan bir veridir.
| Şehir | Ort. Kira (TL/ay) | Ort. Konut Fiyatı (TL) | Amortisman (yıl) | Nominal Fiyat Artışı (yıllık) |
|---|---|---|---|---|
| İstanbul | 26.500 | ~5.500.000 | ~15 | %25 |
| Ankara | 23.500 | ~3.400.000 | ~12 | %30,7 |
| İzmir | 23.500 | ~4.900.000 | ~17 | %28,5 |
| Muğla | 26.000 | ~4.500.000 | ~14 | — |
| Türkiye Ort. | 20.542 | ~3.950.000 | ~16 | %25 |
Kaynak: TÜİK, TCMB KFE, Bigpara Ocak 2025 Konut Raporu, PREMAR Türkiye 2025; yaklaşık değerler.
Kiracı Tuzağı: Hem Mahkum Hem de Finansman Dışı
İktisatçıların "kiracı tuzağı" (renter trap) olarak tanımladığı olgu, birbirini besleyen üç döngüden oluşmaktadır. Birinci döngü: yüksek kira, birikim yapmayı engeller, bu da peşinat biriktirmeyi imkansız kılar. İkinci döngü: peşinat yoksa mortgage başvurusu yapılamaz, ancak mortgage faizleri zaten karşılanamayacak düzeydedir. Üçüncü döngü: ev almak mümkün olmadığından kiracı olmaya devam edilir, kiralara yapılan zam ise mevcut tasarruf potansiyelini sıfırlar.
Bu dinamik, ABD'de de net biçimde gözlemlenmektedir. Storable'ın 2026 başında gerçekleştirdiği temsili ankete göre kiracıların yüzde 25'i hiç ev sahibi olamayacaklarını, yüzde 21'i ise bu hedeften tümüyle vazgeçtiklerini belirtmiştir. İlk kez ev alan alıcının medyan yaşı 40'a ulaşmışken, National Association of Realtors verilerine göre bu grubun toplam alıcılar içindeki payı rekor düşük olan yüzde 21'e gerilemiştir. Anketin bir başka bulgusu ise daha ağır bir psikolojik tablo çizmektedir: ev sahiplerinin yüzde 22'si mevcut düşük faizli mortgage'larını korumak için emekliliği beş yıl veya daha fazla ertelemeyi göze alırken, yüzde 8'i bırakmak istediği ilişkiyi sürdürmeyi tercih etmektedir.
Türkiye'de ise tablonun ek bir boyutu vardır: gelirlerin büyük çoğunluğu piyasa fiyatlarının çok gerisinde kalmaktadır. DISK-AR araştırmasına göre, çalışanların yüzde 53'ü asgari ücretin yüzde 50'sinden fazlasını geçmeyen gelir düzeyinde bulunmaktadır. 4,36 milyon TL'lik ortalama konut fiyatı karşısında, kriz bir "afforability gap" (karşılanabilirlik uçurumu) olmaktan çıkmış; demografik bir bölünmeye dönüşmüştür: ev sahibi olanlar ve hep kiracı kalacak olanlar.
TCMB'nin 2026 Ocak Piyasa Katılımcıları Anketi, 2026 yıl sonu kira beklentisini yüzde 23 olarak belirtmektedir; bu, manşet enflasyonun üzerinde seyreden bir beklentidir. Öte yandan TCMB 2026 ilk toplantısında politika faizini yüzde 37'ye indirdi; Mart 2026'da ise jeopolitik gelişmeler gerekçesiyle faiz sabit tutuldu. Faiz indirim döngüsünün devam etmesi halinde 2026'nın ikinci yarısından itibaren mortgage piyasasının kısmen de olsa canlanması beklenmektedir; ancak her faiz indiriminin aynı zamanda yeni bir fiyat artış dalgası riskini de beraberinde taşıdığı unutulmamalıdır.
Yapısal Çıkmaz: Fiyat/kira oranı tarihsel ortalamalarının üzerinde seyrettiği sürece, sistem her iki çözümü de dışlar. Ev almak, kredi maliyeti nedeniyle gelirlerin kabul edilemez payını tüketir. Kiralamak ise birikimi imkansız kılan bir nakit akış tünelidir. Bu çelişki, yalnızca faiz kararlarıyla çözülecek bir denge sorunu değildir. Konut arzının demografik taleple buluşması, yapı ruhsatı süreçlerinin hızlandırılması ve konut finansman modelinin uzun vadeli bir yapıya kavuşturulması olmadan, fiyat/kira makası kapanmayacaktır.
Türkiye özelinde ise ek bir değişken devrededir: Şubat 2023 depremleri, yeni konut üretiminin önemli bir bölümünü afet bölgelerine yönlendirmiş; büyük şehirlerdeki kentsel dönüşüm projelerinden mağdur olan aileler geçici kiracı konumuna düşmüş, bu da metropolitan kiralarına görünmez bir talep baskısı eklemiştir.
2022-2025: Büyük Şişme ve Sessiz Erime
Türkiye konut piyasasının 2022-2025 dönemini anlamak için tek bir sayıya bakmak yanlış yönlendirir. Nominal fiyatlar bu dönem boyunca sürekli arttı; ancak hikâye reel boyutta çok farklı yazıldı. TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi (KFE) verileri dönemin üç ayrı evreye ayrıldığını göstermektedir.
Birinci evre, 2022'nin dramatik yükselişidir. Döviz kurundaki sert değer kaybı, rekor düşük faiz politikası ve yabancı talep üçgeninde konut fiyatları nominal olarak yaklaşık %188 arttı. Aynı yıl enflasyon %72,3 ile çok geride kaldığından, reel konut getirisi yaklaşık +%67 olarak gerçekleşti. Bu eşi görülmemiş bir reel değer artışıydı; konut bu dönemde dövize ve mevduata karşı tartışmasız galip geldi. Yabancı alıcıların payı toplam satışların %4,4'üne ulaştı ve tarihi zirveyi gördü.
İkinci evre, 2023'ün geçiş yılıdır. Haziran 2023'te ekonomi yönetiminin değişmesiyle başlayan ortodoks para politikası faizleri hızla yükseltti. Nominal konut artışı yaklaşık %70 ile görece yüksek seyrederken enflasyon %53,9 düzeyinde kaldı; reel artış yaklaşık +%10 ile pozitif ama sınırlı kaldı. Satış hacmi önceki yıla göre daraldı; yabancı alım ise %46 erimesiyle 2022 zirvesinden dramatik biçimde geriledi.
Üçüncü evre, 2024'ün sessiz erimesidir. TCMB'nin faiz artışlarının gecikmeli etkisi tam bu yıl hissedildi. Konut kredisi faizleri %42-45 bandına ulaşırken nominal fiyat artışı %29,4'te kaldı; ancak enflasyon %44,4 ile fiyatları geçti. Sonuç, TCMB'nin teyit ettiği reel -%10,4'lük değer kaybıdır. Başka bir deyişle, 2024'te konut satın alan bir yatırımcı nominal olarak kazanıyor göründü; reel olarak ise enflasyon karşısında servetini eritti.
| Dönem | Nominal Artış | TÜFE (yıllık) | Reel Artış | Piyasa Notu |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | %188 | %72,3 | +%67 | Reel zirve; döviz & düşük faiz desteği |
| 2023 | %70 | %53,9 | +%10 | Geçiş yılı; faiz artışı başladı |
| 2024 | %29,4 | %44,4 | −%10,4 | Reel erime; yüksek faizin gecikmeli etkisi |
| 2025 (Kasım) | %31,4 | %31,1 | +%0,3 | 22 ay sonra ilk reel artış (simgesel) |
| 2026 (Ocak) | %27,7 | %29,8 | −%2,3 | Reel gerileme yeniden; enflasyon öndе |
Kaynak: TCMB KFE raporları, TÜİK TÜFE verileri. 2022 reel artış yazara aittir: (1,188/1,723)−1 = +%67,2.
Bu tablo iki ayrı okuyucuya iki farklı mesaj verir. Yatırımcı için 2022, tarihin nadiren sunduğu bir fırsattı; konut hem enflasyon hem döviz karşısında reel kazandırdı. Kiracı için ise dönemin tamamı bir kıskaçtır: konut 2022'de reel değer kazandığı için daha da erişilmez hale geldi, 2024'te reel düşerken kira piyasası ayrı bir dinamikle yukarı yönde hareket etti. Piyasaların iki ayrı katmanda eş zamanlı fiyatlaması, kiracı tuzağını yapısal bir özelliğe dönüştürdü.
Kasım 2025'teki %0,3'lük reel artış, 22 aylık reel gerilemenin ardından gelen ilk pozitif sinyal olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu "tarihi dip"ten çıkış değil, enflasyonun nominal artışla buluştuğu teknik bir tespittir. Dünya Gazetesi'nin "22 ay sonra ilk reel artış" başlığı, tam da bu nüansı yansıtmaktadır.
Faiz Düşünce Konut Pahalanır: Paradoksun Çekirdeği
Konut ekonomisinin en sezgisel zıtlıklarından biri şudur: yüksek faiz konut alımını zorlaştırır, ama aynı zamanda fiyatları bir ölçüde baskılar. Düşük faiz konut alımını kolaylaştırır, ama fiyatları yukarı çeker. Bu, "ucuz kredi döneminde ev almak" stratejisinin kendi kendini çürüten bir yanını barındırdığı anlamına gelir.
Mekanizma şöyle işler: mortgage faizleri düştüğünde aylık taksit yükü azalır, daha önce kredi için gelir eşiğini karşılayamayan haneler piyasaya girer, talep artar. Arz kısa vadede esnek olmadığından bu ek talep doğrudan fiyatlara yansır. Fannie Mae ve Freddie Mac araştırmaları bu dinamiği ABD için net biçimde göstermiştir; Türkiye için de benzer bir ilişki akademik literatürde belgelenmiştir.
Dokuz Eylül Üniversitesi'nin 2010-2020 dönemini kapsayan araştırması, Türkiye'de konut kredisi faiz oranlarının konut fiyatlarına Toda-Yamamoto nedensellik analizi ile etkisini test etmiştir. Bulgular, faiz ile fiyat arasındaki ilişkinin var olduğunu ortaya koymaktadır. Daha geniş bir literatür taraması yapan ResearchGate çalışması (2010-2022) ise konut fiyatları ile faiz oranları arasında çift yönlü Granger nedensellik ilişkisi tespit etmiştir; faiz fiyatı etkilerken, fiyat hareketi de dolaylı olarak faiz düzenlemelerini tetikleyebilmektedir. Öte yandan ampirik bulgular arasında ilginç bir istisna da mevcuttur: ARDL sınır testine dayanan bazı çalışmalar, Türkiye özelinde faiz artışlarının 5-6 aylık gecikmeyle fiyatlarda düşüşe yol açtığını, ancak bu ilişkinin dönemsel kırılmalar nedeniyle zaman zaman zayıfladığını göstermektedir.
Bu dinamiğin Türkiye pratiğindeki en net kanıtı 2020-2021 döneminde yaşandı. Kamu bankalarının yüzde 0,64-0,99 aralığına inen aylık mortgage kampanyaları, tarihin en düşük faiz ortamını yarattı. Sonuç: konut satışları 1,5 milyonu aşarak o dönemin rekorunu kırdı ve fiyatlar hızla yukarı döndü. Düşük faiz, konut sahipliğini kolaylaştırdı ama aynı anda fiyat tabanını kalıcı biçimde yükseltti.
Bu paradoks, "konut alımı için doğru zaman ne zamandır?" sorusunu da yanıtlar. Teorik olarak optimum nokta şöyle tanımlanabilir: faizlerin yüksek seyrettiği, konut fiyatlarının reel olarak gerilediği ya da yatay kaldığı, ancak faiz indiriminin yakın göründüğü dönem. 2024'ün son çeyreği tam da bu pencereyi açmaktaydı: reel fiyatlar yüzde 10 erimişti, faiz indirim sinyalleri güçlenmişti. Altın yatırımcılarının 2025 boyunca peşin alımlarla harekete geçmesi, bu pencerenin uygulamada nasıl işlediğini gösterdi.
Öte yandan kredi kullanan biri için optimal zamanı yakalamak daha zorludur. Faizlerin düşmesini beklemek, fiyatların o süre zarfında yükselmesi riskini beraberinde getirir. Faizler yüksekken erken girmek ise ilk yıllarda ağır taksit yükü demektir. Bu ikilem, refinansman stratejisini öne çıkarmaktadır.
Yüksek Faizde Al, Düşük Faizde Yeniden Yapılandır
Türkiye konut piyasasının içinde bulunduğu faiz döngüsü, refinansman stratejisini —yani mevcut bir kredinin daha düşük faizli yeni bir krediyle kapatılmasını— giderek daha stratejik bir araç haline getirmektedir. Mantık şudur: bugün yüksek faizle kredi kullanmak, fiyat yükselmeden mülkü edinmek anlamına gelir. Faizler düştüğünde kredi yeniden yapılandırılarak aylık yük azaltılır. Böylece iki avantaj aynı anda elde edilir: fiyat avantajı bugün kilitlenir, maliyet avantajı ise faiz indirimlerinin ardından devreye girer.
Türk hukukunda refinansman, "kredi yeniden yapılandırma" adıyla düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu ve ilgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde; mevcut kredi kapatılarak kalan anapara tutarı üzerinden yeni faiz oranıyla ve yeni ödeme takvimi ile yeniden kredi kullandırılmaktadır. Bankacılık uygulamasında birkaç önemli kural geçerlidir: başvuru için genellikle en az 6 aylık düzenli ödeme şartı aranmaktadır; aynı bankada yapılandırma mümkün olduğu gibi kredi başka bir bankaya transfer edilerek de (banka değiştirme yoluyla refinansman) daha avantajlı şartlara ulaşılabilir; refinansman sırasında dosya masrafı, yeni ipotek ücreti ve sigorta gibi ek maliyetler oluşabilir. Yapılandırma faiz oranlarının güncel tabela faizinden farklı belirlenebileceği de unutulmamalıdır.
Varsayım: 2 milyon TL kredi, aylık %2,50, 120 ay vade. Aylık taksit: 52.724 TL. 24 ay düzenli ödeme sonunda kalan anapara: yaklaşık 1.912.000 TL; kalan vade: 96 ay.
Senaryo: 2 yıl sonra faizler aylık %1,20'ye iner ve refinansman yapılır. Yeni aylık taksit: yaklaşık 33.649 TL. Aylık tasarruf: 19.075 TL. Kalan 96 ay için toplam tasarruf: yaklaşık 1.831.000 TL.
Refinansman maliyeti (tahmini dosya, ipotek, sigorta): yaklaşık 14.500-20.000 TL. Net tasarruf: 1,8 milyon TL'nin üzerinde. Yatırımın geri dönüşü birkaç ay içinde gerçekleşir.
Sonuç: Faizler aylık %2,50'den %1,20'ye indiğinde, mevcut kredi borçlusu 10 yıllık vadede yaklaşık 1,8 milyon TL tasarruf edebilir. Bu rakam, Türkiye'nin pek çok ilinde bir konutun piyasa değerine yakındır.
Sektör temsilcileri bu stratejiyi açıkça dile getirmektedir. CNN Türk Finans'ın aktardığı uzman görüşüne göre: "Bugün %2,65 ile konut kredisi kullandığınız zaman, ilerleyen dönemlerde 1-2 yıl sonra daha düşük faizler cazip geldiyse yeniden yapılandırabilirsiniz." Bu yaklaşım, "bekle-gör" stratejisini "al ve yapılandır" stratejisiyle değiştirmektedir.
Refinansman stratejisinin kısıtları da göz ardı edilmemelidir. Birincisi, Türkiye'de erken ödeme ücreti düzenlemesi: Tüketici Kanunu kapsamında konut kredisinde erken kapatma komisyonu uygulanabilmekte, bu da refinansman maliyetini yükseltebilmektedir. İkincisi, her bankanın yapılandırma faiz oranı güncel piyasa tarifesinden farklı olabilir; müzakere gücü borçlunun profiline ve kalan borca göre değişmektedir. Üçüncüsü, BDDK düzenlemeleri: 2023 yılı sonrasında birinci el ipotekli kredilerde belirli eşikler uygulanmakta, ekspertiz değerine bağlı kredi oranları piyasa koşullarına göre değişmektedir.
Türkiye'nin dezenflasyon yolunun başarıyla sürdürülmesi halinde aylık konut kredisi faizlerinin 2026-2027 döneminde yüzde 1,0-1,5 bandına inmesi teorik olarak mümkündür. Bu gerçekleşirse, bugün %2,50 ile kredi kullanan ve 2 yıl içinde refinansman yapan bir borçlu, hem fiyat artışından önceki seviyede evi edinmiş, hem de faiz avantajından faydalanmış olacaktır. Bu pencereyi kullanamamanın maliyeti ise tabloya bakıldığında açıkça görünmektedir: faiz %2,50'de kalırsa toplam geri ödeme 6,33 milyon TL iken, %0,70'e inerse 2,96 milyon TL olur. Fark 3,37 milyon TL'dir.
2 Milyon TL Kredi: Faiz Farkının Bedeli
Soyut bir paradoksu somutlaştırmanın en doğrudan yolu, rakamların dilini konuşmaktır. Nisan 2026 itibarıyla Türkiye konut kredisi piyasasında 10 yıl (120 ay) vadeli kredi için aylık faiz oranı yaklaşık yüzde 2,50 seviyesindedir. En düşük oranı Ziraat Bankası ve QNB yüzde 2,49 ile sunarken Akbank yüzde 2,85, Garanti BBVA yüzde 3,00, TEB yüzde 3,20 düzeyindedir.
2 milyon TL anapara, 120 ay vade üzerinden hesaplandığında, mevcut aylık yüzde 2,50 faizle aylık taksit 52.724 TL'ye, toplam geri ödeme ise 6,33 milyon TL'ye ulaşmaktadır; bu, alınan kredinin 3,16 katıdır. Oranın gelecekte gerilemesi halinde aylık yük nasıl değişir? Aşağıdaki tablo bunu senaryo bazında göstermektedir.
Aylık yüzde 2,00 senaryosu, faiz indiriminin 2026 içinde ivme kazanması halinde ulaşılabilecek geçiş noktasına karşılık gelir. Aylık yüzde 1,20 ise TCMB dezenflasyon programının tam anlamıyla tamamlandığı ve politika faizinin yüzde 14-15 bandına indiği bir ortamı, aylık yüzde 0,70 ise yaklaşık yüzde 8,4 yıllık faizi yani Türkiye'nin 2012-2013 dönemini temsil etmektedir.
| Senaryo | Aylık Faiz | Aylık Taksit (TL) | Toplam Geri Ödeme (TL) | Faiz Yükü (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Güncel piyasa — Nisan 2026 | %2,50 | 52.724 | 6.326.830 | 4.326.830 |
| Kısmi normalleşme senaryosu | %2,00 | 44.096 | 5.291.543 | 3.291.543 |
| Dezenflasyon tamamlanma senaryosu | %1,20 | 31.536 | 3.784.332 | 1.784.332 |
| Tarihsel referans (2012-2013 dönemi) | %0,70 | 24.690 | 2.962.836 | 962.836 |
Anapara: 2.000.000 TL · Vade: 120 ay (10 yıl) · Sabit faiz varsayımı · PMT formülüyle hesaplanmıştır. Kaynak: Banka güncel listeleri (Nisan 2026), yazar hesaplaması.
Tablonun en çarpıcı satırı güncel olanıdır: bugün 2 milyon TL borçlanan biri, 10 yıl sonunda bankaya 6,33 milyon TL ödemiş olacaktır; fazladan ödenen tutar, alınan kredinin 2,16 katıdır. Faiz yalnızca yüzde 0,70'e gerileseydi, toplam geri ödeme 2,96 milyon TL'de kalacak; fark 3,36 milyon TL daha az olacaktı. Başka bir deyişle, faiz oranının mevcut seviyesinden tarihsel normale dönmesi, 10 yıllık vade boyunca ortalama bir ailenin yaklaşık 7-8 yıllık kira ödemesine eşdeğer bir yükten kurtulması anlamına gelmektedir.
Bu tablonun mortgage piyasasına yaptığı baskı kadar kira piyasasına da yansıması vardır. Kredi kullanarak ev alamayanların kiralık piyasaya yönelmesi, kira talebini canlı tutmakta; kiralar yükselirken peşinat biriktirmek zorlaşmakta; peşinat biriktirilemeyen haneler tekrar kiracı kalmak zorunda kalmaktadır. Döngü kapanmaktadır.
Politika yapıcıların bu soruna verdiği yanıtlar üç ana eksende kümelenmektedir: faiz politikası, arz teşviki ve sosyal konut programları. Her üçü de eksik parçalar içermektedir.
Faiz indirimi, teoride mortgage maliyetini düşürür; ancak Fannie Mae araştırmaları, faizlerin yüzde 6 seviyesine indiği Eylül 2024'te bile mortgage başvurularında ve satışlarda anlamlı bir artış yaşanmadığını göstermiştir. Bunun nedeni, fiyatların hala çok yüksek olmasıdır. Faiz indirimi, ev fiyatlarının da eş zamanlı düşmesi olmaksızın yeterli değildir. Türkiye'de de benzer bir dinamik gözlemlenmektedir: Aralık 2025'te konut kredisi faizleri 28 ayın en düşüğü olan yüzde 37,63'e gerilerken, sektör temsilcileri toplam satışları tetiklemek için aylık faizin en az yüzde 1 seviyesine inmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Arz teşviki, doğru yönde ancak gecikmiş bir müdahaledir. ABD'nin Zillow ve benzeri kaynaklara göre 4,7 milyon birimlik konut açığı varken bu açığın kısa vadede kapanması mümkün değildir. Türkiye'de ise yıllık 1 milyona yakın yeni konut ihtiyacına karşın mevcut üretimin 600.000 düzeyinde kalması ve bu üretimin önemli bölümünün deprem bölgesine yönelmiş olması, metropoliten arz krizini sürdürmektedir. Önümüzdeki yıllarda 500.000-550.000 birimlik ek arz açığının birikeceği öngörülmektedir.
Sosyal konut programları, gelir kısıtı olan hane grupları için gereklidir. Ancak Türkiye, Avrupa ülkelerinin büyük çoğunluğunun aksine sübvansiyonlu kira desteği sunmamaktadır; bu yapısal boşluk, orta ve alt gelir kesimlerinin piyasa kiralarıyla baş başa bırakılması anlamına gelmektedir. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın gündeme aldığı 30-50 yıllık mortgage vadesi düzenlemesi, eğer hayata geçirilirse aylık taksitleri önemli ölçüde düşürebilecektir; ancak bu, talep artışı yoluyla konut fiyatlarını daha da yukarı çekme riskini de taşımaktadır.
2026 yılına girerken tartışmaya açılan konut sertifikası (gayrimenkul sertifikası) uygulaması, konut sahipliğine alternatif bir finansal araç sunmayı hedeflemektedir; Emlak Konut'un borsa işlemleri için hazırladığı bu araç henüz olgunlaşma sürecindedir. Mortgage vadelerinin Türkiye'deki mevcut 10 yıldan 30-50 yıla çıkarılması ise aylık ödeme yükünü dramatik biçimde düşürecektir; hesaplamalar, bu adımın tek başına orta gelirli gruplar için erişilebilirlik eşiğini ciddi ölçüde aşağı çekebileceğini göstermektedir.
İki Senaryo: Faiz Normalleşmesi mi, Kalıcı Çıkmaz mı?
TCMB'nin 2026 Enflasyon Raporu, yıl sonu enflasyon beklentisini yüzde 24,11 olarak belirtmektedir; piyasa katılımcılarının 12 ay sonrasına ilişkin tahmini ise yüzde 22,1'de bulunmaktadır. Bu beklentiler gerçekleşirse TCMB faiz indirim döngüsünü sürdürebilecek; mortgage faizleri de kademeli biçimde gerileyebilecektir.
Bu tablonun konut piyasasına yansıması iki olası senaryoyla çerçevelenebilir. Birinci senaryo: Dezenflasyon programının başarıyla sürdürülmesi, 2026 sonunda politika faizinin yüzde 20'ler seviyesine inmesi ve buna paralel olarak mortgage faizlerinin yüzde 25-30 bandına gerilemesi, özellikle orta gelirli kesim için kredi erişimini kısmen açacaktır. Bu durumda ertelenmiş talep depolanmış bir alım dalgasına dönüşebilecek ve konut fiyatları yeniden nominal yukarı baskıyla karşılaşacaktır. Bu senaryo, kiracı tuzağını kırmak bir yana, fiyat yükselmesi yoluyla tuzağı pekiştirebilir.
İkinci senaryo: Jeopolitik riskler, enerji fiyatları veya küresel büyümede beklenmedik bir kötüleşme nedeniyle dezenflasyon yolunun aksaması. Mart 2026'da TCMB'nin beş ardışık indirim döngüsünü durdurarak faizi yüzde 37'de sabit tutması, tam da bu jeopolitik risk algısının tetiklediği bir karar oldu. Bu durumda yüksek faiz, düşük mortgage erişimi ve reel gelir kaybı birleşimi sürecin özü değişmeden devam edecektir.
Her iki senaryoda da ortak olan unsur şudur: kira piyasası üzerindeki arz baskısı kısa vadede hafiflemeyecektir. 2026 yıl sonu kira enflasyonu beklentisi manşet enflasyonun üzerinde seyretmeye devam etmektedir; TCMB Enflasyon Raporu'nun ima ettiği yıl sonu kira artışı yüzde 23 civarındadır. Kiracı olmak, 2026'da da mevcut gelir düzeyleri için birikim yapılabilir bir konum olmaya uzak görünmektedir. Her ne kadar kayıtdışı ekonominin büyüklüğü ve aile desteğinin kültürel büyüklüğü sebebi ile rakamlar gerçekte biraz daha yumuşak olsa da sistematik bir rahatlama sağlayacak düzenlemeler esastır.
Tuzağın Özeti
Kiracı tuzağı, fiyatlar üretim maliyetlerinin ve kiraların ücret artışlarının üzerinde seyrettiği her piyasada kaçınılmaz olarak ortaya çıkar. Türkiye bu çelişkiyi, dünyanın pek çok gelişmiş ekonomisinde gözlemlenen küresel konut krizine özgün bileşenler ekleyerek yaşamaktadır: kronik arz açığı, işlevsizleşen mortgage piyasası, yüksek enflasyonun aşındırdığı reel gelirler ve her iki piyasada da (kira ve satış) tarihi seviyelere ulaşan fiyatlar.
2025 yılı, bu tuzağa karşı özgün bir çıkış kanalının varlığını gözler önüne serdi: altın. Tasarruflarını altında tutmuş olanlar için yüzde 90'a yaklaşan yıllık getiri, konut/altın paritesinin on yılın diplerinden birinde seyretmesiyle birleşince "altın bozup ev al" stratejisi küresel ölçekte görülmesi güç bir piyasa davranışını ortaya çıkardı. TÜİK'in tüm zamanların rekorunu kaydettiği 1,688 milyon konut satışı rakamının önemli bir bölümü, bu kanaldan beslenmiştir. TCMB'nin ampirik bulgusu da bunu teyit etmektedir: altın mevduat oranı yüksek illerde ipoteksiz konut alımları belirgin biçimde artmıştır.
Fiyat/kira oranı mantıklı tercih üretecek bir aralıkta değildir. Bu, bireysel finansal okuryazarlık eksikliğinin değil, sistem düzeyinde bir yapı bozukluğunun yansımasıdır. Sorunun çözümü, faiz kararlarından çok konut arzını hızlandıracak yapısal reformlara, kentsel dönüşümün yönetimine ve kiracıları koruyacak uzun vadeli kira politikalarına bağlıdır. Bu adımlar atılmadan, kiracı olmak ile ev sahibi olmak arasındaki duvar yükseklemeye devam edecektir. Ancak kiracıları hakkın kötüye kullanılmasına sebep verecek kadar aşırı korumalar da konut arzını kısıtlayıcı bir etki yapar. Bu ikisi arasındaki denge muhakkak doğru kurulmalıdır.
- TCMB — Konut Fiyat Endeksi Kasım 2025 Raporu (22 ay sonra ilk reel artış). Dünya Gazetesi, Aralık 2025.
- TCMB — Konut Fiyat Endeksi Aralık 2024 Raporu: nominal %29,4, reel −%10,4. Cumhuriyet, Ocak 2025.
- Akkaş, M. E. ve Sayılgan, G. (2015). "Housing Prices and Mortgage Interest Rate: Toda-Yamamoto Causality Test." Journal of Economics, Finance and Accounting, 2(4), 572-583.
- DEÜ İşletme Fakültesi Dergisi — "The Analysis of the Relationship Between Housing Prices and Interest Rates in Turkey," 2022. dergipark.org.tr
- ResearchGate — "Housing Prices in Turkey: Macroeconomic Factors and Structural Changes," 2010-2022 dönemi, çift yönlü Granger nedensellik bulguları.
- Makü Uyg. Bil. Derg. — "Türkiye'de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi," ARDL sınır testi, 5-6 ay gecikmeli etki bulgusu. dergipark.org.tr
- Girişimcilik ve Kalkınma Dergisi — "Türkiye'de Konut Piyasasında Uygulanan Konut Kredisi Faiz Politikasının Değerlendirilmesi," 2013-2024 dönemi. dergipark.org.tr
- HangiKredi — Konut Kredisi Yeniden Yapılandırma (Refinansman). hangikredi.com
- CNN Türk Finans — "Konut Kredilerinde Yeni Dönem: Faizler Yüksek ama Yapılandırma Umut Olabilir," Şubat 2026. cnnturk.com
- Global Property Guide — "Turkey Residential Real Estate Market Analysis 2026." globalpropertyguide.com
- Astons Istanbul — "Turkey's Property Market 2024 Insights" (2022 yabancı alım zirvesi ve 2023 çöküş verileri). astons.com
- Federal Reserve Bank of Dallas — "Evidence suggests U.S. house price/rent ratio to decline," Şubat 2025. dallasfed.org
- Freddie Mac Research — "The Decline in Relative Housing Affordability," Kasım 2024. freddiemac.com
- Federal Housing Finance Agency — "Working Paper 24-03: The Lock-In Effect of Rising Mortgage Rates." fhfa.gov
- Wharton Finance Centers — "The Impact of Mortgage Lock-In on Homebuyers," Eylül 2024. wharton.upenn.edu
- Federal Reserve Board — "Locked In: Mobility, Market Tightness, and House Prices," FEDS Working Paper 2024-088.
- Atlanta Fed Housing Ownership Affordability Monitor (HOAM), 2025. TCW Insights, Aralık 2025.
- ResiClub Analytics — "The Affordability Strained Housing Market," 2025. resiclubanalytics.com
- HUD USER — "Housing Affordability Across the Country," Temmuz 2025. huduser.gov
- Storable 2026 Moving Forecast — Ulusal temsili anket, Ocak 2026. storable.com
- Realtor.com — "Lock-In Effect Tightens Its Grip," Aralık 2025.
- National Association of Realtors — 2025 Profile of Home Buyers and Sellers.
- Fannie Mae Economic and Strategic Research Group — "Affordability, Lock-In Effects to Define 2025 Housing Market," Aralık 2024.
- Maltepe Üniversitesi Akademik Perspektif — "Türkiye'de Konut Kiraları ve Enflasyon: 2005-2025 Dönemi," Aralık 2025. dergipark.org.tr
- Türkiye Bugün — "A Home of One's Own: Can Türkiye Tackle the Mounting Housing Crisis?," Ağustos 2025. turkiyetoday.com
- TCMB — Konut Fiyat Endeksi ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, Ocak 2026. tcmb.gov.tr
- TCMB Blog — Çolak, M.S. ve Şamcı, M.E. "Altın Fiyatı Kaynaklı Servet Artışının Konut ve Otomobil Piyasalarına Etkisi," 2025. tcmbblog.org
- TCMB — 2026-I Enflasyon Raporu Bilgilendirme Toplantısı, Şubat 2026. tcmb.gov.tr
- TCMB — Para Politikası Kurulu Toplantı Özeti 2026-05, Ocak 2026.
- TCMB — Piyasa Katılımcıları Anketi, Şubat 2026.
- Sabah — "Konut Satışında Çifte Rekor," Ocak 2026. sabah.com.tr
- Para Dergi — "Altındaki Yükseliş, Konut Piyasasını Hareketlendirdi," Şubat 2026. paradergi.com.tr
- Türkiye Gazetesi — "Altınını Satan Konuta Koştu! Yastıkaltı Bozuldu, Satışlar Rekor Kırdı," Ekim 2025. turkiyegazetesi.com.tr
- Emlak Kulisi — "Konut Satışlarında Altın ve Mevduat Etkisiyle Yeni Rekor Geldi," Ekim 2025. emlakkulisi.com
- Bloomberg HT — "Konut Kredilerinde Faiz Oranı 28 Ayın En Düşüğünde," Aralık 2025. bloomberght.com
- Ekonomim — "Nüfus Yavaşlarken Konut Sahipliği Neden Düşüyor?," Haziran 2025. ekonomim.com
- Analiz Gazetesi — "Türkiye'de Konut Üretimi Azalıyor." analizgazetesi.com.tr
- Bigpara — Ocak 2025 Konut Raporu: Ortalama fiyat ve kira verileri, Şubat 2025.
- Gazete Birlik — "Konut Fiyatları Düştü mü, Kiralar Neden Yükseliyor? TCMB Ocak 2026 Verileri," Şubat 2026. gazetebirlik.com
- Property Turkey — "Turkish Real Estate Market Forecast for 2026." propertyturkey.com
- DISK-AR — Çalışan Ücret Araştırması, 2024.
- Emlak Haberi — "Yapı Ruhsatı Alan Konutların %28'inin İskanı Bulunmuyor," 2026. emlakhaberi.com
20 yıla yakın sektördeyim, ilk kez bu kadar kapsamlı, mantıklı ve başarılı tespitleri olan bir yazı okuyorum. Emeklerinize sağlık. Harikasınız !
YanıtlaSil